关于《东城区平房（院落）保护性修缮和恢复性修建试点项目工作细则（试行）》的 政策解读

　　一、政策制定的背景依据    

　　为落实《北京城市总体规划（2016年—2035年）》、《核心区控制性详细规划（2018年—2035年）》以及《北京历史文化名城保护条例》等要求，严格保护历史文化名城、延续传统风貌，促进首都功能核心区平房（院落）保护、腾退和活化利用，东城区政府根据《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号）、《关于首都功能核心区平房（院落）保护性修缮和恢复性修建工作的意见》（京规自发〔2021〕114号）、《关于疏解腾退老城房屋办理不动产登记及土地有偿使用的工作意见》（京规自函〔2019〕1315号）等规定，结合正在开展的恢复性修建项目，制定《东城区平房（院落）保护性修缮和恢复性修建试点项目工作细则（试行）》（以下简称“《细则》”）。    

　　二、解决的主要问题    

　　《细则》适用于区政府确定的老城平房区城市更新试点项目，坚持问题导向，以现有政策为基础，着力探索破解老城平房（院落）保护性修缮和恢复性修建过程中的项目主体、产权转移登记、土地权属、程序衔接等瓶颈问题，创新解决措施及路径，通过完善机制进一步提高工作效率，保障相关项目落地，提升老城活力、民生改善及可持续实施。    

　　（一）落实控规，促项目可持续实施，补地区民生短板    

　　针对城市更新主体资金平衡压力大、民生短板补充需求高的情况，《细则》提出落实核心区控规中建筑规模总量控制要求，以保护传统风貌为前提，在现有产权房屋证载建筑面积的基础上，适当考虑有租赁合同的直管公房面积，并根据传统院落布局，适当补齐民生基础设施。可试行区域建筑规模增减的动态平衡，以实现总体“减量、提质、促发展”的目标。    

　　（二）完善机制，统筹多方利益，协同方案推进    

　　针对恢复性修建项目平房（院落）分散、设计单位多、设计及审批周期长、居民诉求多元及施工走样的情况和问题，《细则》通过完善相关工作机制加以协调和解决。一是建立街道统筹机制，由街区更新指挥部牵头搭建工作平台，统筹汇总政府各部门管理要求及支持政策，牵头研究解决实施主体诉求，靠前掌握化解居民利益矛盾，确保项目平稳有序推进；二是建立团队负责机制，通过赋予责任规划师、总责任建筑师、项目责任建筑师“三师”相应权责，形成从设计到施工的全流程技术团队把关工作机制，并辅以专家指导，在确保设计品质的同时，进一步压缩设计审批周期，通过技术团队过程指导与监督保证施工不走样，做到建设品质有保证。    

　　（三）“容缺”登记，细化办理路径，明确权利义务    

　　因历史原因，平房（院落）存在房地登记信息不全、登记情况与现状不一致等遗留问题，严重制约后续手续办理工作；同时，按照目前城市更新政策，实施主体仅获得经营权，其不能获得房屋产权，进而无法办理相关审批手续，影响实施主体融资及项目资金平衡，同时也出现了权责利不对等的问题。针对上述情况，《细则》根据京规自函〔2019〕1315号文实行登记“容缺”办理，对房屋土地的登记、出让流程进行细化，对房屋产权性质进行了创新，通过签署协议及共有产权形式明确权责，防范风险。    

　　第一步是转移登记。腾退工作完成后，涉及转移登记的，实施主体需持产权划转文件、政府授权文件等材料办理转移登记，可先行登记房屋所有权，并备注此为共有产权房屋，使实施主体具备办理审批手续的主体资格，但不得自行处置。对于直管公房院落房屋仅有租赁合同的情况，为便于后期进行转移登记及权属审查等工作，提出由住建部门出具意见,报街区指挥部同意后,进行初始登记，再办理转移登记。    

　　第二步是变更登记。完成建设并验收合格的，经过测绘成果审核后，由登记主管部门按程序进行登记，实施主体可先行登记房屋所有权,并根据前期签订的协议，约定共有产权比例。    

　　第三步是完善土地手续。后期结合房地规划条件及项目运营需要，按规定完善国有土地使用权确权登记手续。具体出让方式及办理时间，可结合土地权属主体、房屋性质、实施主体经营利用时限及资金收益等情况确定。