张长浩代表：
您提出的关于“新建住宅小区产权单位和物业单位维保衔接”的建议已收悉，现将办理情况报告如下：
一、基本情况
收到建议后，我委高度重视，按照建议中提出的“完善信息备案、建立问题整改闭环、探索保证金管理。”的工作思路，第一时间督促新建住宅小区建设单位牵头组织施工总分包单位及物业公司，全面开展问题分析、核查与处置工作。
近年来，东城区新建住宅小区主要集中在永外地区，主要包括望坛新苑小区、天坛府小区、宝华里等项目。新建住宅项目工程建设涉及总包、专业分包、劳务施工、设备安装等多家参建单位，建设维保责任主体多元。项目完成竣工验收、物业正式接管入住后，各类建设期遗留问题逐步凸显，民生矛盾持续增加，经梳理分析，核心问题主要包含以下方面：一是工程缺陷识别难度大，隐蔽工程隐患集中暴露。二是维保责任划分模糊，多方主体争议频发。三是建物衔接机制不畅，物业处置能力受限。四是投诉处置体系不完善，民生维稳压力增大。
对此，我委已明确要求并督促新建住宅小区建设单位强化项
目竣工验收后和物业单位的维保衔接机制，牵头制定专项维保方案，督促总包、分包单位严格按照《房屋建筑工程质量保修办法》相关规定，切实履行保修义务，全力解决居民急难愁盼问题。
二、工作进展
针对东城区新建住宅小区竣工验收后和物业单位维保衔接不畅、维保责任划分模糊等情况，我委牵头组织东城区房管局、天坛府项目建设单位、总包单位、物业公司召开专题会议并现场调研，成立联合工作组，全面推进问题排查与整改工作。已开展工作如下：
（一）压实建设主体责任，完善参建单位管控体系
1.重点管控隐蔽工程，实现全过程留痕
针对给排水管网、地下管线、防水层、预埋管线等隐蔽工程，优化施工管控流程，施工、验收、试压全过程拍照、录像存档，留存精准施工图纸、管线排布数据。严格执行隐蔽工程验收制度，未验收、未留痕、不合格的工序严禁封闭覆盖，从源头规避管网堵塞、管线错位、渗漏倒灌等质量隐患。
2.固化维保责任，签订专项权责协议
在工程施工合同中明确约定质保范围、维修时限、费用承担、责任划分等条款，细化土建、水电、管网、防水、装饰等不同施工部位的维保责任主体。明确因施工工艺、材料质量、设计漏洞产生的遗留问题，全部由对应施工单位无偿整改；明确多方交叉施工产生的系统性问题，由建设单位、总包单位牵头判定主次责任，杜绝权责争议。
（二）健全交付交接机制，打通建物衔接壁垒
1.完善资料移交，赋能物业专业管控
项目交付接管阶段，建设单位整理全套竣工图纸、隐蔽工程影像资料、管线分布图、设备运维说明书、施工质保台账，统一移交物业服务企业存档。每项工程成立维保工作小组，细化小组人员清单。同时安排工程技术人员对物业开展专项培训，讲解管线布局、设备操作、常见故障排查方法，提升物业隐患识别、基础处置能力。
2.增设交付查验期，全面排查遗留问题
正式交付前，设立不少于30天的联合查验过渡期，由建设单位牵头，联合总包、分包、物业、监理组建查验小组。对公共管网、厨卫排水、墙体防水、公共设施进行全覆盖排查，提前整改建设期遗留问题，杜绝房屋带隐患交付，降低入住后故障发生率。
（三）搭建统一维保平台，规范问题处置流程
1.建立维保台账，实现责任精准追溯
搭建住宅项目维保数字化台账，对房屋施工部位、施工单位、质保期限、维修记录进行逐一登记。业主、物业上报质量问题后，第一时间匹配原始施工单位，明确责任主体，留存报修、处置、整改、验收全流程记录，解决隐蔽问题溯源难、责任界定难的痛点。
2.制定标准化处置流程，明确时限要求
统一规范保修期内问题处置标准：简单维修问题24小时内上门处置，管网堵塞、渗漏等紧急隐患2小时内到场排查，系统性工程问题72小时内制定整改方案。明确维修费用承担规则，属施工质量问题由施工单位全额承担，杜绝各方拖延扯皮、费用争议问题。最终实现问题整改闭环管理。
（四）设立专项保障资金，保障整改落地执行
建设单位按工程合同约定，留存足额工程质保保证金，单独设立维保专项资金账户。若出现施工单位拒不整改、逾期整改、推诿责任等情况，由建设单位直接启用质保金，委托第三方机构先行维修，维修费用从对应施工单位保证金中扣除，确保民生问题快速处置，不拖延、不搁置。
（五）优化投诉处置体系，降低民生维稳压力
1.建立多级联动沟通机制
搭建建设单位、施工方、物业、社区、业主多方沟通渠道，开通专属报修热线、线上反馈通道。安排专人负责投诉对接工作，对业主反馈的下水道堵塞、污水倒灌、墙体渗漏等高频问题，实行“接诉即办、闭环管理”，做到投诉有记录、处置有进度、完工有回访。
2.强化后期运维复盘优化
定期统计业主投诉、维修整改数据，梳理高频质量问题、薄弱施工环节，形成整改复盘报告。在后续新项目建设中优化施工工艺、完善设计方案，举一反三，持续降低工程缺陷发生率，形成长效管控机制。
（六）引入第三方维保力量，专项攻坚急难险重遗留问题
针对项目维保中急难险重故障隐患及原施工单位推诿拖延、处置不力、反复返修仍无法根治的疑难问题，督促建设单位聘请专业第三方维保单位介入接手处置。依托其专业技术能力、成熟维修工艺和独立中立的服务属性，打破原单位处置僵局，高效啃下维保遗留顽疾，快速化解各类维修难点与业主诉求矛盾，切实保障房屋使用功能，提升问题整改闭环效率与业主居住满意度。
三、下一步工作
我委将持续加强对新建住宅小区的监管频次和力度，以首善标准压实参建单位主体责任，全力保障民生工程施工质量。督促建设单位不断完善项目竣工验收后和物业单位的维保衔接机制，始终坚持以居民需求为导向，不断完善居民诉求快速响应机制，将居民反映的工程质量问题作为共性问题重点关注，第一时间督办联办，跟踪责任单位落实整改，建立问题整改闭环机制。及时回应居民关切，推动“接诉即办”向“未诉先办”转化，不断提升新建住宅小区居民居住满意度和幸福感。
北京市东城区住房和城市建设委员会
2026年6月2日
主要领导签发： 苏振芳
承办人及联系电话： 娄国杰 64047711-6125
代表意见：非常满意 张长浩
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